“佛山龙湖御湖境预计月底清盘”“中旅天宸府89缺货”“广钢保利雅郡小户型告急”“未来方洲79平小户型即将售罄”……

楼市新政实施的一个月里，各大楼盘销售战报频繁出现在朋友圈，这背后是10月全国房地产市场热度明显上升。与此同时，火红的战报和热销信息也不断撩拨着置业者的心，“后面房价会不会涨呢？”还在看房中的广州90后李方又担心又纠结。她的担心也是当下卖方和买方博弈加剧的一个缩影。楼市升温，不少楼盘宣布收回折扣，许多二手业主开始涨价，与此同时也有不少新盘“以价换量”快速去库存，买方和卖方该何去何从？

佛山龙湖御湖境售楼部

多地楼市均创新高

9月底以来，包括降准、降息、降首付、降存量房贷利率等一系列楼市利好政策先后发布，一线城市紧随其后调整限购政策。新政实施至今已满一月，多地都传来令人振奋的数据。

广州住建官方公布的数据显示：广州全面解除限购后，9月30日—10月27日期间，广州市新建商品房网签108.32万平方米，较去年同期的81.24万平方米，增长33.3%，环比9月全月商品房网签74.43万平方米，增长45.5%。

对应到具体的成交情况，阳光家缘数据显示，截至10月27日，广州全市新房网签8642套，一手房市场连续三周成交量超过2700套，预计全月成交量突破万套。

深圳成交数据也很亮眼。10月1日—26日，深圳全市新建商品住宅网签认购达到10030套，合计102.93万平方米，日均认购量约390套、近4万平方米，是近年来新高。

进一步看，深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，深圳新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高，至月末，网签量有望创2022年以来新高。

同样，在上海，楼市新政实施四周以来，政策效应也显现。相关机构统计的数据显示，截至10月26日，10月份上海二手房成交总量已突破2万套，比9月同期上涨52.3%。

在北京，相关市场机构的统计数据显示，截至10月27日，北京二手房住宅网签量已达到13156套，预计全月网签量将创下近19个月来的新高。

不止一线城市，全国楼市在10月热度上涨。根据58安居客研究院数据，进入10月，全国房地产市场热度明显上升。10月份至今，新房线上日均找房热度较9月上涨6.9%，二手房日均热度上涨12.4%。从趋势上看，新房热度在新政两周后出现下行趋势，逐渐回落至前期水平。二手房热度虽略有下滑，但得以持续，整体仍高于9月。

值得一提的是，这样的热度展现一定的可持续性。克而瑞监控的广州典型楼盘数据显示，近三周的客户周均来访量比三季度高23%左右，而认购量更是提高了79%，显示市场新客不断、老客户加速入场。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，从新政后广州楼市的反应看，除了国庆周成交火爆之外，节后三周市场仍然维持了较高热度，并未像之前几轮政策一样迅速冲高回落。

热度回升，楼市去库存效果明显。根据机构监测数据，第42周广州全市一手住宅去化周期缩短至20.38个月。据深圳房地产信息平台数据显示，9月29日，新房住宅库存为46987套，到10月21日，库存量为43721套，消耗了3266套。

“折扣和涨价”的十字路口

新政发布后，变化最快的是卖家心态。新政刚发布不久，就有二手房业主涨价。

贝壳找房平台显示，广州天河牛奶厂板块二手楼盘龙湖首开天宸原著某二手房，9月26日降价70万元，9月30日再降价10万元，但10月2日涨价80万元挂牌800万元，im钱包官网可见卖家心态变化。这不是个例，牛奶厂板块是广州天河热门改善板块，有中介表示，最近还有不少业主，虽然没动挂牌价，但心理底价普遍回调了50万/套。

不过要说反价，珠江新城业主最有发言权。10月1日，珠江新城中区的嘉裕公馆就有业主率先开涨，报价从2588万涨至2750万元，怒涨162万元。还有业主，在10月15日上调150万元，报价从3160万涨到3310万。同在珠江新城核心区域的凯旋新世界·广粤尊府，一套面积为154.4平方米的中楼层房源，9月还在降价，但国庆假期最后一天涨了150万元，现在售价4800万元。

不过，根据记者观察，目前在广州的二手房市场，降价房源仍占主流，但二手高端住宅市场“反价”现象要明显多于普宅市场。贝壳数据显示，截至10月28日，广州涨价房源150套，降价房源1124套。二手房挂牌的成交周期缩短至186天。

而从过去一个月的涨价房源情况看，涨价房源最多的时间节点为9月30日，涨价房源达到了516套，而其他大部分时候的涨价房源数量低于240套。

但是“反价”的悲欢并不相通。有中介透露，包含华润天合、金地天河公馆、龙湖首开天宸原著、招商雍华府等奶厂－黄村一带的二手小区，近30日平台成交0套、成交均价0万。但据不完全统计，截至26日，珠城10月累计成交了59套二手房，环比上月上涨51.28%。其中，单价10万+/平的成交房源套数，高达24套。

同样走在“降价和涨价”十字路口的还有一手房开发商。国庆档期一手楼市行情回暖，一些楼盘在国庆假期最后一天发布海报声称“回收折扣”，或直接写出“涨价2%”之类的宣传词。但是记者发现，所谓“涨价”，更多是开发商催逼还在犹豫的看楼者加快下手的营销方式。

但仍有不少开发商坚定执行“以价换量”策略。比如自深圳楼市新政以来，深圳楼市已经诞生了两个日光盘，分别为龙华区深业上城学府和光明区中建观玥，这两个盘显著优势之一就是价格足够优惠：深业上城学府8.05万元/平方米，开盘享受9.3折优惠后，均价降至约7.6万元/平方米；中建观玥备案均价约3.8万元/平方米，折后单价约3.3万元/平方米起。

中建观玥售楼部

“尽管10月一二手楼市的成绩单都较为耀眼，但当前楼市最重要的任务仍然是去库存，因此还是必须坚持促销走量。目前部分楼盘在节后收起的折扣优惠，相信很快又会在‘双11’以及年底的营销节点见到，广大购房者仍然可以放心谈价，争取最大的优惠折扣。”肖文晓认为。

行情能否延续？

行情能否持续是大家最为关心的问题。业内专家看来，当前房地产市场仍在触底过程中，积极政策或继续加码，对房地产市场止跌回稳应抱有信心和耐心。

“按照过往的市场情况看，一般政策出台一个月后楼市就开始降温，但现在已经持续5个星期了，暂时还未看到熄火态势。至于这种火热趋势还能维持多久，短期可能还得看政策支持力度，中期则取决于经济复苏情况。”广州市房协专家委员会委员、地产经济学家邓浩志指出。

“关键在于后续需求的可持续性。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前一线城市成交量增长幅度比较大，但市场还存在买方市场的特征，交易量提升能否带动价格持续企稳、在价格回稳后成交量能否维持现有水平是影响未来市场表现的重要因素。

李宇嘉进一步指出，彻底打通“白名单”项目从授信到融资落地的堵点很重要，还需加大对部分“问题项目”的修复力度，推动银行“敢贷能贷”；同时，还应确保合规项目“应贷尽贷”，进一步扩大房地产“白名单”项目实际信贷投放规模。

中指研究院则分析指出，整体来看，在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。

南方+记者 周中雨